일본 부동산 임대, 사무실 계약 시 외국기업이 주의할 점

법인 명의로 사무실을 임대하려 할 때, 외국기업은 여러 벽에 부딪히게 됩니다. 보증인 문제부터 계약서 조건까지, 반드시 확인해야 할 내용을 정리했습니다.

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📑 목차

• 외국기업이 일본에서 부동산 계약을 하려면?
• 외국기업이 자주 겪는 임대 계약상의 문제
• 사무실 계약 전 체크리스트
• 실제 사례로 보는 주의사항
• 이럴 때는 전문가의 도움이 필요합니다
• 무료 상담 안내

외국기업이 일본에서 부동산 계약을 하려면?

일본에서 사무실이나 매장을 임대하려면, 법인 등기와 대표자의 신용이 함께 요구됩니다. 그러나 외국계 법인의 경우 일본 내 실적이나 신용이 부족하다는 이유로 계약이 거절되거나, 까다로운 조건을 제시받는 일이 자주 발생합니다.

특히 사무실은 단순한 공간이 아니라, 경영관리비자 신청, 법인세 주소지 등록, 우편 수령, 은행 계좌 개설 등에 필수이기 때문에 반드시 신중하게 준비해야 합니다.

외국기업이 자주 겪는 임대 계약상의 문제

❶ 일본 내 보증인(연대보증인)을 요구받는다

개인 명의 계약과 달리, 법인 임대 시에도 대표자 개인 보증 또는 일본 내 거주자의 보증을 요구받는 경우가 많습니다.

❷ 보증회사(保証会社) 가입이 필수

대부분의 물건은 보증회사 가입을 요구하며, 심사 기준은 대표자의 체류 자격, 일본 내 실적, 자본금 규모 등을 포함합니다.

❸ 계약 거절 또는 외국계 기업 가산 조건

임대인이 외국계 기업에 대해 부정적인 선입견을 갖고 있어, 계약금을 추가로 요구하거나, 사무실 사용 목적에 제약을 두는 경우도 있습니다.

❹ 비자 요건 충족용 사무실이 아님

경영관리비자 발급을 위한 사무실은, ‘사업 운영 실체가 있는 독립된 공간’이어야 하므로, 쉐어 오피스・레지던스 타입은 대부분 인정되지 않습니다.

사무실 계약 전 체크리스트

• 임대인의 외국계 법인 수용 여부 확인
• 보증회사 심사 기준 사전 확인
• 사업 목적에 맞는 용도 등록(事務所, 店舗 등)
• 경영관리비자 요건 충족 여부 확인 (면적・칸막이・입주 형태 등)
• 우편 수령・주소 사용 가능 여부

실제 사례로 보는 주의사항

📌 사례 ① – ‘주소지만 빌린다’는 발상이 비자 거절로

법인 설립 후 가상오피스 주소만 확보한 A사는, 비자 신청 시 “사업 실체 없음” 판정을 받아 불허처분을 받았습니다. 실제 집기・인력・업무 내용이 존재해야 합니다.

📌 사례 ② – 보증회사 심사 불통으로 계약 무산

대표자의 체류자격이 단기체류였던 B사는, 보증회사에서 “대표가 일본에 상주하지 않아 위험성이 높다”는 이유로 거절되었고, 다른 방안을 찾기까지 수 주가 걸렸습니다.

📌 사례 ③ – 계약 조건에 ‘외국인 불가’ 명시된 경우

부동산 계약서 상에 ‘외국계 기업 또는 외국인과의 거래 제한’ 문구가 포함되어 있었던 C사 사례에서는, 해당 문구 삭제와 조건 변경을 위해 행정서사와 협상이 필요했습니다.

이럴 때는 전문가의 도움이 필요합니다

▶ 비자 요건에 맞는 사무실 요건을 모를 때 ▶ 임대인이 외국인을 꺼리는 경우 ▶ 계약 조건 조율이 필요할 때 ▶ 일본 내 보증인을 세우기 어려운 경우

저희는 외국인의 일본 진출을 전문적으로 지원하며, ‘비자 승인 + 사업 운영 + 주소 안정성’을 동시에 만족할 수 있는 사무실 계약을 도와드립니다.

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